【课程收益】
1、导师具有多年从事国内标杆商业地产项目整体运营经验与研究，透过现身说法以实践经验为重
2、课程以开发商角度、实案剖析商业项目前期市场调研及项目招商经营难点及要点
3、学员通过项目讨论方式，结合导师实战经验和个案诊断能力，现场破解市场调研、招商、运营策略难题
【学员对象】
房地产公司董事长、总经理、策划总监、招商总监、运营总监、策划经理、销售招商经理
【金牌导师】
陈老师：原豫园商城股份有限公司总经理、中国注册高级商务策划师、国际商务策划师、上海市商业地产评委会特聘专家。
九十年代起，她专业从事商业经营及管理，有独立担当商业经营公司、现代化商厦的经营工作经历，并因工作业绩突出荣任中国商业第一家上市公司--豫园商城的首届董事。她精于业务，见解独到。擅长对商业企业开业前的市场调查、商业综合环境分析、经营功能定位咨询策划。她深谙市场需求，掌握的信息量大面广，能够有效帮助企业准确地进行经营功能定位，避免定位开业的决策失误。对新创建的经营性商业，通过经营氛围营造设计、整合营销活动设计，有效地提高商业经营效益，让投资者有更好的回报。她还熟悉企业经营管理，能够指导企业有的放矢地加强企业内部经营管理，让管理出效益。
【课程大纲】
【第一部分】
一、缺乏专业市调定位的失败案例
1.上海老城隍庙豫城时尚案例（凭过往经验定位，收获失败的苦果!）
2.上海中山公园龙之梦案例（外行经营定位，走了弯路）
二、市场调查是商业项目定位前的必要“功课”
(一)如何管控商业地产项目的服务质量过程
1.检查服务公司的项目服务质量内容（有否项目计划与时间内容的责任到人）
2.检查项目市场调查工作内容是否专业（专业度最强内容）
(二)如何检查项目市场调研内容
1.检查服务公司是如何编制市场调查计划
2.检查服务公司的市场调查工作的规范作业流程
(三)如何检查市场调查的实施
第一：市场调查内容
第二：市场调查方法
1.现场实地考察
（一）如何看商圈
（二）如何看商场（案例：广州太古汇、正佳广场）
(四)市场调查方法与技巧
1.客单价、租金、商场营业额等调查的方式方法
2.酒店/办公/公寓产品租售价格的调查方法
提醒：还可利用数据库/服务过项目的数据资料。
3.问卷调查中消费需求与特征的调研技巧
提醒：调查问卷不能千篇一律，要有个性、针对性。
4.调查结果整理与观点归纳提炼的要领
提醒：调查结果整理是为市场研究报告提供依据的。
5.如何做深度访谈
6.如何做问卷调查
提醒：调查问卷发放范围的设定（样本采集的针对性、全面性、被访者的年龄段）
7.如何做模拟招商
模拟招商的作用与方法
(五)检验市场调查的质量
三、《市场研究报告》应该反映的内容
(一)《市场研究报告》的编写内容与逻辑
(二)对开发商及项目地块的理解与研究
第一模块：投资商/开发商研究
第二模块：项目地块研究
第三模块：城市经济发展研究
第四模块：城市房地产市场研究
1.当地房地产调空政策
2.整体发展水平/土地供应/土地成交价/空置率
3.开发与投资/施工面积
4.销售市场/销售面积/销售价格
5.当地房产特殊规范
第五模块：商业市场研究的重点（供应市场、需求市场、发展空间）
第六模块：其它物业市场的研究（住宅产品、公寓产品、酒店产品、办公产品）
1.投资者分析
2.影响公寓投资行为因素
3.公寓投资者配套设施偏好
第七模块：借鉴案例的研究
1.实施招商最重要的是把握商家的需求
2.城市中不同商圈性质的商业经营价值具有很大差别。
3.判断商业价值的三个核心关键词：区位+交通+人口
【第二部分】
一、什么样的商业项目容易招商？
这样的商业不愁招商-对常州武进区吾悦广场商业项目的点评。
一个地级市区级商圈项目为何能招入ZARA等轻奢品牌？
1、城市等级与商圈性质决定了招商的难易程度
商家是否愿被招商的模拟验证：
省会城市市级商圈模拟招商的结果
地级市区级商圈模拟招商的结果
县级市社区商圈（1）模拟招商的结果
县级市社区商圈（2）模拟招商的结果
2、经营商家的开店计划决定了是否能够进入该城市
（1）经营商家在该城市是否有布点的计划
（2）你的商业项目是否符合商家的要求（含经营者关注重点）
二、商业地产项目的开发营运流程
商业房地产项目整体开发各阶段的工作内容：
第一、土地获取阶段9项工作
第二、规划设计阶段6项工作
第三、开工准备阶段6项工作
第四、开工建设阶段7项工作
第五、开盘准备阶段3项工作
第六、开盘销售阶段3项工作
第七、工程建设阶段20项工作
第八、竣工入住阶段8项工作
第九、售后及移交阶段9项工作
三、商业经营管理公司的六大营运管理职能与内容
（一）商业经营管理公司的六大营运管理职能
1.1.返租/招商/商家品牌更换等5项职能
2.租赁/入驻审核管理5项管理职能
3.市场营销管理4项管理职能
4.商业服务管理5项管理职能
5.行政事务管理4项管理职能
6.物业管理5项管理职能
（二）商业经营管理公司的六大服务管理内容
1.1.租赁/返租6大服务管理内容
2.租赁/入驻审核7大服务管理内容
3.市场营销4大服务管理内容
4.商业服务7大服务管理内容
5.行政事务4大服务管理内容
6.物业服务7大服务管理内容
四、招商工作的四大管理阶段
（一）招商前对项目的理解阶段
第一阶段的3项主要工作内容（招商前对项目的理解阶段）
第二阶段的8项主要工作内容（招商的组织准备阶段）
第三阶段的3项主要工作内容（项目的招商执行阶段）
第四阶段的2项主要工作内容（商家进场装修阶段）
（二）招商与经营管理的阶段与工作实施步骤
第一阶段：项目理解阶段
市场调研的目的（含市场调研成果）：
通过人口及消费结构、城市商业状况、同类竞争分析以确定目标客层和商品档次的调查，寻找商圈中亮点和空白，形成错位经营，打造本项目核心竞争优势。
[第一项工作]：对项目建筑指标的解读--限制条件与局限性
1.项目地块的建筑指标有哪些限制条件，对招商有哪些局限。
2.项目地块的建筑指标是否符合主力商家的要求，有否改变的可能性。
案例一：山东济南英雄山路项目（地块产品的调整方案）
[第二项工作]：对项目的市场市调与定位的理解
市场调查内容（6项）
附：商业市场调查内容一览表
[第三项工作]：如何做好品牌落位工作
1.品牌落位的思路与方法
2.确定品牌落位图，形成商铺布局平面图
3.品牌落位案例介绍：城开“世纪之门”项目案例、唐山铁路楼项目案例
[第四项工作]：对项目建筑规划设计的参与（修改与调整）
第二阶段：组织准备阶段
[第一项工作]：项目招商经营管理前的组织准备
1.建立招商组织
2.招聘与培训招商人员
[第二项工作]：项目招商经营管理前的工作准备
第三阶段：招商执行阶段（含招商技巧）
[第一项工作]：准备招商洽谈工作的内容--招商洽谈的工作内容
[第二项工作]：确定招商的方式--五种招商方式的选择
[第三项工作]：招商计划实施期--招商计划实施（含招商目的与方式）
第四阶段：进场装修阶段
[第一项工作]：经营商户进场装修的审核--商户进场装修的审核内容
第二项工作：经营商户进场装修的实施
附：商业经营管理公司关于经营商家办理入驻手续的流程图
五、招商实施步骤中的重点工作（每一步骤的重点工作详细解说）
1.招商实施步骤
步骤一：招商工作的前期调研准备阶段
步骤二：招商方案的设计策划阶段
步骤三：招商实施筹备阶段
步骤四：招商实施阶段
步骤五：进场装修阶段
1.招商成果的衡定标准
2.招商租金的测算思路与方法（含一般商业业态业种的租金水平）
3.超市卖场对购物中心的作用
4.百货对购物中心的作用
六、商业项目开发运营各阶段的关注要点
（一）建筑规划设计阶段的关注要点
1.方案设计阶段关注4个要点
2.扩初设计阶段注4个要点
3.施工图设计阶段注5个要点
4.外立面设计阶段注4个要点
（二）招商启动阶段的关注要点
（三）工程施工建设阶段的关注要点
（四）招商实施阶段的关注要点
（五）商家进场装修阶段的关注要点
七、商业经营管理公司的日常经营管理工作内容
【课程说明】
【组织机构】商业地产大讲堂
【时间地点】2014年8月30-31日 南京（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）
【培训费用】人民币3800元/人（含学习费、场地费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925 QQ：2463938281 E-mail:sydcdjt@qq.com 微信号：sydcdjt
[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
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