1、商业项目的投资者是地产商：要用现金流的进退来作为各业务线翻译的标尺
2、给公司增加回款量的四个顶层要点及相应涉税筹划
一、销售股权财务逻辑上优于销售项目
二、项目无法大宗交易的障碍有时往往是设备及管理切割不善
三、回款及再开发进度算着现金流走，分标段处理
四、打包Reits套现的基准收益门槛及各标杆企业营销指导标准
3、公寓类项目营销模式解析
单价决定品质，总价决定购买
公寓类产品的投资者选择倾向与刚性抗性
公寓类产品最敏感指标：城市或区域人口净增减预期：“暗示预期”
公寓产品也是甲方给供应链抵账时对方相对愿意接纳的产品类型
酒店式公寓类Reits的项目与法务组织模式及母公司连带贴信
4、办公类项目营销模式解析
客户其实对于写字楼技术指标并不敏感，如果真要包装产品，围绕电梯、大堂、空调、玻璃幕墙转。
办公类物业是拼“产业链故事”的，如果一家大客户的进驻没换来等面积比例的小客户入住，迅速回溯营销端及客户政策端问题。大客户需要一些帮甲方拉散客的充分动机。
这个时代，客户的进入门槛就是甲方的销售门槛，尝试构建入住装修链或可回收模块链、主动为客户节约开办成本。
尝试与“房虫”或个人经纪人合作。大单拼组织、小单拼个人。
写字楼也有客户地图：有时办公楼距对方高管住家近，往往是甲方完全意识不到的重要卖点和成交决策逻辑。
办公楼营销的业务动作终点，是客户带着“风水大师”现场实勘。与其被动等“大师”，不如主动找“大师”。“大师”往往是项目卖点的最佳写手。
找准项目的核心客户 —— 谁为我们提供最大利润、最大客群，谁就是我们的核心客户，随后我们拼命帮其创造赚钱条件。
5、酒店类项目营销模式解析
盈亏基本全看投入产出比，星级制定标准223242。最好的产品有可能造成最便宜的售价及最迟缓的流动性。
几类商业物业里最难实现套现的产品，但近年出现了Reits风口期（发改委2024-1014号文件），前提是收益率要争取不低于4%。
快捷酒店在出租率不错的前提下有套现机会，但需达到经济客房数量。
酒店营销合作模式的具体实操 —— 出租、出售、委托管理。
酒店亏损未必来源于出租率，更大来源于配套使用率，切忌性能过剩。
强调卖点的客流作用前，先尽力把每个卖点相关的引流效率算出来。
酒店操作强条：带着产品去摘地，带着方案去找合作方。没有明确定位就去找合作方首先亏的是总账。
国际酒店管理公司产品线分类、性价比与品牌级次：雅高、希尔顿、凯越、洲际、万豪。
