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REITs进化中的商业运营提质

与估值重塑专题研修班

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时间：10月27-29日

地点：南京希尔顿酒店

1、透过REITs的门槛与要求分析业务端的决策依据；

2、采用实战案例推演资产经营数据；

3、立足资本视角重构运营KPI体系（绩效指标、风险指标等）；

4、挖掘项目资产价值潜力的方法与策略；

5、以长期主义推动项目持续运营与资产保值增值。

一、资管时代的商业模式升级迭代

1、商业发展趋势与政策红利

2、新周期商业发展破局策略

3、大资管时代的演进与特征

4、资产与资本的有机循环

5、不动产经营与金融工具的结合

6、如何借助金融工具实现轻资产转型

二、从REITs的项目特征看资产管理的要求

1、REITs的典型特征与准入门槛

2、REITs的工具特性与优势

3、底层资产要求

4、已经发行REITs的商业项目特征

案例：中海、印力等RETIs底层资产的运营表现解析

案例：典型商业不动产REITs砂之船的特征分析

三、以明确经营指标为管理提供依据 

1、资产管理全流程环环扣：投、融、建（改）、管、退

2、资产管理六大组成：战略、成本、管理、系统、组织、风险

3、关键财务指标：YTC的解构与分析

4、制度体系梳理与调整

5、招商率与租金管控、坪效提升、客流密度、租金收缴率标准

6、成本管控、物业能耗下降、管理费用市场化

7、数字化建设与准确应用

案例：龙湖资产管理战略标准

四、资产管理的底层逻辑与价值提升

1、商业不动产的盈利模式与价值评估

2、估值的核心指标与影响因素

3、通过NOI挖掘项目价值潜力

4、价值提升的逻辑与潜力空间分析

5、资产保值增值的衡量依据

6、从保值目标进行经营策略的设计

7、影响Caprate的风险因素

8、从Caprate看资产增值的关键

9、穿越周期对运营工作的要求：租期规划、租户结构优化等

案例：越秀如何在下行周期实现项目的投资目标

五、资管视角下的招商实施

1、招商能力升级与商户租金溢价

2、6项核心调研与招商预判、3年收益测算与决策文件

3、商家盈利预判法则

4、招商法则与管控

5、承诺商户的新能力

6、新业态与品牌新趋势

7、集团与项目招商联动

六、资管下的资产运营及核心指标

1、不同类型资本的投资要求和资产评价标准

2、长期主义与短期利益的差异

3、不同投资策略对运营决策的关注点

4、资产管理与运营管理之间的关系

5、资管指标向运营指标的推演

6、运营KPI体系

7、运营绩效指标：租金单价、坪效、出租率、租金增长率等

8、风险管控指标：租户构成、租期分布、WALE、租售比等

案例：如何借助REITs获得资产溢价

七、客户视角的资产增值能力

1、商业经营的核心关键

2、精细化管理与部门协同

3、商户经营分析、诊断及预警

4、经营报表解读与运营要点

5、短期收益与长期增收的多业务协同

6、消费者访谈

7、生活中心的建立

案例：大悦城消费者研究及运营策略

案例：龙湖商户与消费者满意度调研与高管考绩挂钩

八、工作坊演练：REITs报告分析项目资产运营

1、研讨案例：投资情况、租户组合、物业支出、存在风险等角度分析案例资产的运营状况

2、现状分析与资产提升建议

3、资方关注的资产提升方向：关键数据指标与运营举措

九、持续运营与资产提升策略

1、资产全生命周期的价值模型

2、全周期视角下的项目经营策略与调整要求

3、招调策略设计与租户优化思路

4、产品力迭代的要求与方向分析

5、持续运营过程AEI改造的要求

6、资产改造与退出处置的决策逻辑

■ 章睿荣，国际注册资产管理师

二十年商业地产运营管理及资产管理实战经验，曾参与中国第一个房地产信托基金越秀房托（00405）的资管体系梳理，操盘项目包括广州国际金融中心、财富广场、白马大厦等7个基金项目及3个计划收购的基金外项目。为越秀、金地、卓越、SOHO、上实、印力等数十家知名企业提供过辅导及咨询服务，拥有商业地产运营体系及REITs模式的经验。

服务企业：瑞安、凯德、中粮、万科、印力、越秀、金地、卓越、SOHO、上实等企业。

■ 张凯胜，台湾METRO WALK国际购物中心操盘手

曾任国内商业地产前五强，集团商业高管。外资港商新世界百货中国东北区域、民企万达集团商业管理公司总部、民企龙湖集团商业地产总部、民企万科杭州区域总部、国企大悦城、北京金融街商业管理公司总部等实力操盘项目近百个。担任万达与龙湖大数据信息化建设与线上操盘手，拥有从组织团队、建立制度、IT系统建立、搭建平台、日常运营等多年实务经验。

服务企业：星盛、招商商管、绿城、华侨城、天河城、华润、龙光、国瑞商业、印力、大悦城、海信、瑞安、张江集团、杭州银泰、百联集团等。

 

　　[注：本课程可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 18919678142]