【课程背景】

 

　　2019年末，中国商业地产市场中大型购物中心约6000家，出现结构性饱和，中国商业地产市场供需严重失衡。

 

　　商业地产资产证券化推出在即，流动性显现，并购交易频繁。“一个项目值多少钱？一个项目赚多少钱？”项目管理团队迫切需要学习资管思维、建立资管模式，以项目资产价值为目标，招商营运彼此赋能、双管齐下，实施专业招调和精细化营运。

 

　　【课程收益】

 

　　本课程旨在打通招商和营运--销售增长是租金增长的第一逻辑。

 

　　本课程站在资产管理的角度，从后置财务指标与前端业务指标联系，从资产估值方式拆解到一系列核心业务指标，结合数十个案例和详实数据，讲解7部分内容：底层逻辑、精准定位4步、NOI拆解+租赁决策文件、招商5大趋势+3大难点、招调-经营评审、精细化营运3套方法、经营扶持5种手段。

 

　　【课程对象】

 

　　1、涉足商业的房地产开发公司中高管；

 

　　2、商业管理公司、资产管理公司中高管和富有经验的一线骨干。

 

　　【金牌讲师】

 

　　杜老师：

 

　　商业地产领域实战型培训导师

 

　　CCIM国际注册商业房地产投资师（发证机构：国际注册商业房地产投资师协会）

 

　　原万达商管集团区域总经理（连续5年万达全国优秀总经理）

 

　　《万达集团商业管理丛书》编委之一（清华大学出版社）

 

　　香港新鸿基、瑞安新天地、世茂集团等标杆企业商业地产课程授课导师

 

　　个人经验：

 

　　杜老师拥有 26年商业经验（奢侈品/潮流百货从业经验19年，SHOPPING MALL从业经验7年），其中：10 年总经理经验、3 年区域总经理经验。杜老师是商业人才培养专家，已经培养出 8 位下属走上 SHOPPING MALL 总经理岗位、16位下属走上副总、总监岗位。

 

　　2003-2006年，杜老师任职高端百货-常州购物中心招商营运副总，用3年时间完成DIOR、LANCOME、ESTTELAUDER、CHANEL等高化、POLO RALPH LAUREN、AQUASCUTUM、PAUL&SHARK、HUGO BOSS等服装和欧米茄、卡地亚等名表招商，为后期国际一线奢侈品牌陆续进驻打下坚实基础。

 

　　2007-2011年，杜老师任职常州百货大楼总经理，将一家“年过半百”的老百货店一举打造成长三角地区闻名、全城年轻人购物首选的年轻潮流百货店，建面 3 万㎡，年销售 6 亿。

 

　　【课程大纲】

 

　　第一部分 底层逻辑

 

　　1、顾客-作为资产运营商，我们的顾客是谁？

 

　　2、产品-顾客向我们购买什么产品？

 

　　3、资产价值--估值、保值、增值如何计算？

 

　　4、资管模式-资产管理的逻辑？

 

　　5、组织职能-管理公司组织架构在开业前与开业后有什么不同？

 

　　6、角色定位-运营四大职能角色定位与责任界面？

 

　　7、成长轨迹-购物中心发展阶段和成长周期

 

　　第二部分 精准定位4步

 

　　一、市场调研--关键四步

 

　　1、走访市场--解读市场供求数据【案例】

 

　　2、界定势力范围--区域、商圈、地点【案例】

 

　　3、获取情报--竞品4类情报【案例】

 

　　4、侦破关系

 

　　二、SWOT

 

　　1、SWOT--优势、劣势、机会、威胁如何准确找到？

 

　　2、通过SWOT分析得出四大策略--扬长、避短、转机、防范

 

　　三、定位梳理--8个关键词【案例】

 

　　四、SLOGON提炼【案例】

 

　　#本部分综合案例--在课程提供的市调信息基础上，准确找到某项目的SWOT，推导4大策略和项目定位、SLOGON

 

　　第三部分 NOI拆解+租赁决策文件

 

　　一、NOI的2种分析逻辑

 

　　二、NOI拆解--3个核心业务指标

 

　　PRI--租赁决策文件【案例】

 

　　出租率

 

　　商业品质与租金价格的平衡

 

　　空置率

 

　　收租率

 

　　租赁收入模型

 

　　NOI拆解指标

 

　　一级3个--财务分析

 

　　二级6个--投资分析

 

　　三级20个--资管分析

 

　　第四部分招商5大趋势+3大难点

 

　　一、招商5大趋势：

 

　　网红特质

 

　　极致性价比

 

　　国潮

 

　　内容爆品

 

　　首店旗舰店

 

　　二、招商3大难点

 

　　1、业态结构--凯德、大悦城、龙湖等55个购物中心业态结构调研报告

 

　　2、品牌落位--6匹配【案例】

 

　　3、租赁谈判

 

　　（1）先算后谈

 

　　（2）租赁谈判实战方法【案例】

 

　　A：价格锚点法

 

　　B：三赢谈判法

 

　　C：换位思考法

 

　　第五部分精细化营运3套方法

 

　　【作用：找到问题商户，以便及时预警，确保高出租率同时为招商争取时间；找到潜力涨租品牌，铺垫尽可能大的未来涨租空间】

 

　　一、一套大数据智慧运营系统

 

　　1、案例--万达、越秀

 

　　2、如何确保数据采集准确度？

 

　　二、一套掉铺预警机制【作用：找到问题商户，以便及时预警，确保高出租率】

 

　　1、盈利预警

 

　　（1）通用保本分析法【案例】

 

　　（2）零售品牌租售比法【案例】

 

　　（3）重投资品牌现金流分析法【案例】

 

　　2、客流预警

 

　　三、一套PDCA商户销售管理法

 

　　【作用：通过销售分析和经营辅导，减少掉铺、提升收租率；减轻招商压力，提高品牌存活率；增长销售，铺垫未来租金增长】

 

　　1、P--商场销售目标如何落实到商户？如何量身定制商户销售目标？【案例详解】

 

　　2、D--诊断、确认方案、行动计划

 

　　（1）销售问题诊断和业绩提升辅导【案例】

 

　　（2）预警商户经营分析会怎么开？【案例】

 

　　（3）品牌恳谈会怎么开？【案例】

 

　　3、C--过程检查

 

　　4、A--结果处置

 

　　第六部分 经营扶持5种手段

 

　　1、经营扶持品牌如何选定？

 

　　2、经营扶持五大类【案例】

 

　　（1）多经扶持如何做？

 

　　（2）媒体推广如何做？

 

　　（3）营销活动如何做？

 

　　（4）补贴礼品如何做？

 

　　（5）租金减免如何做？

 

　　【课程说明】

 

　　【主办机构】中国商业地产大讲堂

 

　　【时间地点】2021年3月20-21日  成都（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

 

　　【培训费用】4980元/人（含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。