【课程背景】

 

　　2025是中国商业市场最魔幻的一年。

 

　　作为中国中产阶级风向标的品牌：星巴克，其中国区业务已经被博裕资本收购了；

 

　　作为新茶饮的代表奈雪、喜茶、乐乐茶，都陷入了亏损关店、业务调整的阶段，并且邢老师可以明确地告诉你，下一个就是霸王茶姬；

 

　　作为Z世代最爱的牌子泡泡玛特、蜜雪冰城仍然在高歌猛进，股价屡创新高。当你觉得泡泡玛特就是一代新王换旧王的时候，一个王小雨居然让泡泡玛特股价两天跌了13.6%；

 

　　曾经的家电王者苏宁、国美，深陷破产重组泥潭，曾经的家居王者红星美凯龙、居然之家都已发生了控制权变化，甚至创始人深陷牢狱；

 

　　餐饮业全行业亏损已达四分之三，烘焙行业也开始大面积亏损，罗永浩凭一己之力把北方餐饮龙头西贝直接拉爆，陷入亏损；

 

　　这样的新闻在2025年全年层出不穷，轮番登场，更不用说地产企业更是哀鸿遍野，民营商业地产企业仅剩龙湖等为数不多还能维持，硬挺着没倒下的万科现在也倒下了。

 

　　一个企业、一个商业物业，能在中国商业市场屹立不倒本就不易，2025则愈发艰难，这个时候就更要尊重市场，变化中看到本质。福祸相依，光暗双生，一个商业地产人要辩证的看到两个方面：

 

　　市场已经跌无可跌，最差也就2025这个样子了，四季度的经济数据已经开始回升；

 

　　危中寻机，厂商与供应链已在整合重构，市场在内卷中迎来新的机会，同样，商业地产也有一些新的机遇出现；

 

　　邢老师作为中国商业地产界的研发风向标，是商业地产能级划分、档次划分、定位推导、非标商业、人文商业等行业概念的提出者，对中国商业市场和商业运行本质最权威的洞察解读者。业内公认被抄袭、侵权、借鉴、复制最多的老师，业内从业者和业内媒体从不提邢老师的名字，却经常在宣发和著作中，引用邢老师的理论思想和行业定义。被抄袭借鉴是一个老师是不是真正有水平的最佳明证，这也是中国市场的一大特色。

 

　　今年是邢老师进入商业地产领域的第23年，带着对行业的真诚和热爱，于2025年底在成都讲一次公开课，回馈一直对老师认可的学员和客户。只此一次，错过等一年。

 

　　【课程收益】

 

　　1、课程内容来自一线市场创新实践，独家观点及思想认知分享。

 

　　2、课程结束后，获得对您开发的商业地产项目提供一对一的建议和指导（仅限授课日当天）。

 

　　4、对于正在困境中的商业市场与商业地产市场，这可能是中国市场上，您唯一能够听到正确答案的课程；

 

　　5、已经在运营的项目如何实现定位调整？补商、企划、精准管控，从而实现租金与物业估值的双双提升，课上，您将得到答案；

 

　　6、老师亲身操盘或经历的商业地产项目成功与失败的经验教训分享，第一视角还原当时案发现场，堪比情景再现。

 

　　7、对行业知名企业、知名项目的独家视角解读。

 

　　【课程对象】

 

　　1、有商业地产项目在开发或运营的开发商、投资商及业主董事会成员、高管、项目总、项目副总、营销总、运营总、招商总、设计总、物业管理总等；

 

　　2、有商业地产运营管理团队需要系统性培养、提升的；

 

　　3、对于商业地产发自内心的热爱、希望长期从事商业地产行业的人士。

 

　　【课程大纲】

 

　　1、最新宏观经济与微观体感的本质性解读

 

　　中国市场是政治经济学，先有政治，再有经济，然而经济不好，也会反过来影响政治。因此，要想洞悉中国的商业市场，做好自己项目的定位工作，宏观经济不能不看，市场环境不可不知，不洞察市场的变化，一味抄袭跟随，只能江河日下，越做越差，2024-2025这两年，商业地产倒闭潮此起彼伏，曾经的百货业巨头百盛结束北京复兴门店30年的经营，太平洋百货已不见踪影，大量主力店纷纷倒下，万达都已易主。不把政策趋势揣摩透，不洞察市场的本质，一个商业项目就没有灵魂，在激烈的竞争中，一定会倒下，只是或早或晚。

 

　　1.1商业市场的基础知识回顾（历年硬核授课内容回顾）

 

　　1.1.1商业的类别划分

 

　　1.1.2商业的档次划分

 

　　1.1.3商业的客群划分

 

　　1.1.4商业的业态划分

 

　　1.1.5商业的形象划分

 

　　1.1.6商业的共性

 

　　1.2 2025年底的最新经济数据与消费的影响

 

　　1.2.1 最新经济数据

 

　　1.2.2 最新地产数据

 

　　1.2.3 最新经济特征

 

　　1.2.4 现状问题与对消费的影响

 

　　1.2.5 政策趋势

 

　　1.3 商业的认知误区与禁忌

 

　　1.3.1 标准商业与非标商业的定义由来

 

　　1.3.2 不要过度依赖IP

 

　　1.3.3 好的主理人可遇不可求

 

　　1.3.4 打铁还需自身硬

 

　　1.3.5 好的商业都是滚雪球滚出来的

 

　　1.3.6 要么不信，要么全信

 

　　1.4 社区商业与购物中心的差别

 

　　1.4.1 定位与客群差异

 

　　1.4.2 辐射半径

 

　　1.4.3 人口总量

 

　　1.4.4 功能目的差异

 

　　1.4.5 服务时间差异

 

　　1.4.6 核心优势不同

 

　　1.5 常见问题的解决方案

 

　　1.5.1 现有物业硬伤明显

 

　　1.5.2 定位不准确，经营惨淡

 

　　1.5.3 销售额差距较大

 

　　1.5.4 功能缺失怎么办

 

　　总结

 

　　2、社区商业、非标商业的定位

 

　　认知一个事物的本质，是通晓其运行规律的根本。一个项目的定位判断是最为彰显操盘团队和操盘手的对于商业理解和根基扎不扎实的。商业地产今天的局面，恐怕不来点革命性的变化，都难以跳出红海，已经面对激烈内卷化。越是在这种时刻，增强自身的基本功都是最为关键也是最老生常谈的建议，然而就是这样的建议，90%的从业者都没有认真听进去过，为什么呢？就是浮躁。

 

　　很多从业者，不是在抱怨，就是在急功近利，只顾眼前，不想将来，前有万达折戟沉沙，后有互联网巨头与直播带货、微商穷追猛赶，社区商业与非标商业路在何方？

 

　　2.1 基础要素分析

 

　　2.1.1 城市基本面

 

　　2.1.2 交通基本面

 

　　2.1.3 人口基本面

 

　　2.1.4 物业条件基本面

 

　　2.1.5 资本投入

 

　　2.1.6 综合服务能力

 

　　2.2 差异性定位方向

 

　　2.2.1 客群选择

 

　　2.2.2 品类选择

 

　　2.2.3 品牌选择

 

　　2.2.4 服务选择

 

　　2.2.5 企划选择

 

　　2.3 定位案例分享（2025邢老师最新案例）

 

　　2.3.1 北京鸟巢商业的哲思

 

　　2.3.2 上海西岸梦中心

 

　　2.3.3 上海宝山第一坊

 

　　2.3.4 上海EKA天物

 

　　3、定位主导下的场景打造

 

　　一个项目的定位落地过程是最为彰显操盘团队和操盘手的对于商业理解和根基扎不扎实的。往往即使有了一个好的定位，当开发者的预算不足，设计方设计理解不够深，施工团队经验不够丰富，管理团队的本本主义、自我膨胀，都会葬送一个好的项目。

 

　　前些年随着房地产行业的迅猛发展，诞生了很多优秀的建筑设计、场景营造机构与个人，但有两个显著的问题，1、对商业定位理解不深，想当然的设计，只重概念，不贴合市场，比如伪国潮；2、不考虑消费者及商家的实际使用需要，导致空间浪费，华而不实，造成成本大量增加，却缺乏实际内容支撑。商业远比这些设计者想的要复杂得多。

 

　　3.1 地块商业价值分析

 

　　3.2 物业形态与摆放

 

　　3.3 功能确定与衔接

 

　　3.4 外部动线组织

 

　　3.5 内部动线组织

 

　　3.6 功能的补充与附加

 

　　3.7 店铺切割

 

　　3.8 导视系统建设

 

　　3.9 外立面与广告位

 

　　3.10 场景与美陈的区别

 

　　3.11 优秀国内外街区设计案例分享

 

　　国内主要参考万科案例，国外主要参考泰国案例；

 

　　4、定位主导下的招商思考

 

　　很多从业者可能不知道，一个基本完成招商的项目从开业到倒闭最快是多少时间？邢老师告诉你，北京某项目从开业到倒闭，只用了半年，而最快撤出的商家仅有三个月。可能有人会问，都招好商开业了，怎么会很快倒闭呢？因为招商人员为了完成招商，忽悠商家，运营又跟不上，所以，不要觉得自己认识一些商业资源，或者觉得自己拿着万达的招商合同，就可以照猫画虎，高枕无忧了。

 

　　面对着越来越激烈的内卷化竞争，电商的冲击，市场监管的影响，我们的商家目前的生存越发艰难了，而我们很多商业体的从业者，虽然知道商家日子难过，自身却不做任何改变，既不努力寻找更优质的商家资源，也不愿意与商家携手共同面对困难，甚至还事不关己，躲闪推脱，而由于开业难，现在要想开业，各大开发商补贴成风，现状的招商工作该如何突破？

 

　　4.1 招商失败的惨痛案例

 

　　4.2 招商的几条原则

 

　　4.2.1 选商标准

 

　　4.2.2 谈判标准

 

　　4.2.3 解约标准

 

　　4.2.4 补商标准

 

　　4.3 招商工作的开展

 

　　4.3.1 租金制订

 

　　4.3.2 租约制订

 

　　4.3.3 补贴的制订

 

　　4.3.4 招商基本功

 

　　4.3.5 招商工作的排期

 

　　4.4 逆境招商的对策

 

　　4.4.1 选商方向与保障

 

　　4.4.2 联营可能性探索‘’

 

　　4.4.3 多经的方案与执行

 

　　4.4.4 仍有突破的机会

 

　　总结

 

　　5、定位主导下的运营思考

 

　　商业地产运营一直都是用极高的成本维持的，而面对越来越难做的生意，越来越多的突发状况和客户纠纷干扰，商业运营管理团队也是一肚子苦水，你们看着我们成本高，我们内部人员流失大，人才成长缓慢，综合型人才稀缺，一直又是不争的事实。

 

　　时代变革的洪流中，传统的百货管理思维早就已经不再适应后电商时代的管理要求，对于商业管理人才和管理思维的改革要求都是迫切的，我们看到业内一些优秀的公司比如天虹、银泰都在积极拥抱数字化变革，老牌商贸企业金鹰、百联也在不断尝试新的购物中心落位布局，连万达都将商管业务作为集团第一主业，谁又敢轻视商管呢？新旧替代是大势所趋，时代变革下，我们不能自取灭亡，只能更切实有效的拿出对策，应对变化。

 

　　5.1 客群分析不可缺失

 

　　5.1.1 客群构成

 

　　5.1.2 身份画像

 

　　5.1.3 消费占比

 

　　5.1.4 消费倾向

 

　　5.1.5 访谈的技巧

 

　　5.2 运营输出的服务内容与标准

 

　　5.3 运营数据分析

 

　　5.3.1 客流量

 

　　5.3.2 转化率

 

　　5.3.3 客单价

 

　　5.3.4 销售额

 

　　5.3.5 关联消费率

 

　　5.3.6 多经收入

 

　　5.4 企划活动策划

 

　　5.4.1 是否需要IP？

 

　　5.4.2 什么样的活动适合匹配？

 

　　5.4.3 有效地激励机制

 

　　5.4.4 业内优秀案例分享

 

　　5.5 运营改善策略

 

　　5.5.1 租金制订是否合理

 

　　5.5.2 购物券的发放管理

 

　　5.5.3 流水监控的方法

 

　　5.5.4 企划活动的评估

 

　　5.6 物业管理与商业管理的协同

 

　　6、如何硬扛当下实体商业的艰难局面

 

　　从对内和对外两个角度谈八点对于艰难局面下，商业地产运营的突破之道，此外有条件的，再展开说资本市场层面的操盘之道。主要还是分享疲软市场或不成熟的市场环境下，如何解决商业运营的难题，以及分享市场失败案例。

 

　　6.1 对内经营策略的四点建议

 

　　6.2 对外经营策略的四点建议

 

　　该部分课纲不便公开。

 

　　6.3 神话破灭，为什么万达、万科都凉了？

 

　　6.4 龙湖活下来的原因是什么？

 

　　本次培训的总结与答疑（额外赠送30分钟答疑时间）

 

　　【讲师介绍】

 

　　邢老师：

 

　　某一线商管创始人及执行总经理，国内罕见的商业地产全领域精通专家，中国非标商业地产概念、人文商业理念的提出者，国内商业地产技术成果转化第一牛人，商业地产的理解深厚而精准，业内资源众多，尤以日韩商家资源较为擅长，发起并筹建了中国社区商业地产市场化联盟，众多央企及知名开发商商业地产内训指定老师。

 

　　国内最早的商业地产操盘手之一，北中国第一只商业地产服务团队成员，99年进入百货行业，03年进入商业地产行业，从业经验超过22年；万科、保利、招商蛇口、鲁能、中建三局、中建五局、深圳前海、郑住投、北京天鸿、北京城建、多个城市的高新区管委会指定内训老师或入库服务商，超过百余个综合体、商业街区、社区商业等项目的前期筹备、规划设计、市场定位、物业改造、招商营销推广、运营管理操盘、服务经验。华夏幸福基业固安工业园区2010年招商业绩冠军。

 

　　作为中国商业地产核心经验与技术的集大成者、商业市场数据专家，著有10项方法论和12套数据模型，对行业有思想理论级别的贡献，商业模式创新、市场营销实操心得、产品线研发等方面长期引领全国行业创新，观点与见解被国内多家媒体引用。

 

　　此外，邢老师在商业地产与产业地产的跨界结合上、产业园区招商运营领域，亦有颇多建树，策划并执行了上海e通世界华新园、上海8号桥改造、北京24H齿轮场等项目，积极参与了日本茑屋书店、火影忍者等IP输出、韩国乐天集团、水善汇等引入国内市场等工作，千余家海外商业品牌、百余家商业地产新晋网红品牌的资源拥有者。参股公司拥有建筑设计甲级资质、物业管理一级资质、土地勘察资质等，业务输出能力过硬。

 

　　【课程说明】

 

　　【主办机构】中国商业地产大讲堂

 

　　【时间地点】2025年12月27-28日  成都（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

 

　　【培训费用】4980元/人（含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。